Chaque régime de location à ses particularités. Mais sachez que si vous souhaitez louer meublé, il existe de nombreux avantages.
LMNP ou LMP : les conditions
La location meublée à titre professionnel est possible lorsque :
- les revenus issus de la location meublée sont inférieurs à 23 000 €/ an
- ou que les revenus sont inférieurs aux revenus du foyer fiscal
La location meublée professionnel est elle établie au contraire lorsque :
- les revenus de la location meublée sont supérieurs à 23 000 € ainsi qu’aux revenus du foyer fiscal
Régime fiscal de la location meublée
Le calcul de l’imposition de la LMNP peut contrairement à la LMP s’effectuer de deux façons.
1- Abattement
Les revenus imposables en LMNP peuvent se calculer directement par un abattement appliqué sur les revenus issus de la location meublée.
Lorsque les revenus de location meublée de l’année précédente sont inférieurs à 70 000 €, il est possible d’appliquer la méthode de l’abattement. L’abattement qui s’applique est de 50%
Si les revenus dépassent ce montant, les revenus imposables seront calculés par la méthode du régime réel.
2- Régime réel
Le régime réel consiste à calculer les revenus perçus du fait de la location ainsi que les charges qui s’y réfèrent. La soustraction des deux donne le revenu imposable.
Voici les charges déductibles des revenus :
- Taxe foncière (hors ordures ménagères si celle ci ont été refacturées au locataire)
- Frais d’entretien
- Assurance
- Travaux (attention les biens qui ont une durée de vie supérieurs à 1 an doivent être amorti. Ils ne sont donc pas totalement déductible sur l’exercice. Cela dépend de leur durée de vie)
- Les intérêts et assurances d’emprunts (si un emprunt a été réalisé pour l’achat du bien)
- Frais d’acquisition du bien (frais d’agence et de notaire).
- Le bien lui même (la valeur du terrain est à exclure) peut être amorti. Ce qui va engendre une charge supplémentaire
Alors pourquoi louer en meublé ?
Il est intéressant de louer en meublé car ce régime bénéfice d’avantages fiscaux. La base soumis à imposition et prélèvements sociaux est plus faible que dans le cas d’une location nu à l’impôt sur le revenu.
1- L’imposition par la méthode de l’abattement
En location meublée l’abattement est comme nous l’avons vu de 50%. C’est le régime micro BIC. En location nu il s’agit du régime micro foncier et son abattement est de seulement 30%
Si vous optez pour la méthode du régime réel une comptabilité sera à réaliser. Il est donc possible d’optez pour l’abattement. Toutefois sachez que le régime réel en meublé et plus intéressant dans 85 % des cas.
2- Le régime réel
La location meublée fait fureur du fait de son régime réel et des charges qui y sont déductibles.
Les éléments listés ici sont déductibles en location meublée mais pas en location nu à l’impôt sur le revenu :
- frais d’acquisition (frais d’agence et de notaire) : de quoi créer un beau déficit la première année
- Travaux de construction et d’agrandissement sont amortissables
- Et surtout le bien en lui même est amortissable (à l’exclusion du terrain)
3- Un autre avantage de louer en meublé
En location meublée professionnel les déficits engendrés sont imputables sur les revenus du foyer fiscal.
En LMNP les déficits ne sont pas imputables mais reportables pour 10 ans sur les revenus de location meublée.
Pour la location meublée non professionnel en cas de revente la plus value n’est pas calculé sur la valeur net comptable (prix d’acquisition – amortissements constatés) mais sur sa valeur d’acquisition. En effet c’est le régime des particuliers qui s’applique. Ce qui est un sacré avantage l’amortissement amoindri votre imposition et celui ci n’a pas d’incidence sur la plus value imposable en cas de revente. Et encore mieux vous bénéficiez de la plus value en fonction du nombre d’année de détention (même calcul que pour les particuliers). L’exonération de l’imposition et prélèvements sociaux est totale au bout de 22 années de détention du bien.
Louer meublé et défiscaliser : c’est possible !
Comme nous l’avons vu le dispositif Pinel n’est pas possible pour les logements loués meublés. Toutefois pour un logement loué en meublé il existe le dispositif Censi Bouvard. Ce dispositif est possible pour les contribuables qui investissent dans les logements meublés situés dans une résidence de service (seniors ou étudiants).