La location nue est le fait de louer un logement vide, soit sans meuble. Il est possible de louer un logement meublé ou nu. Le fiscalité applicable varie en fonction des régimes.
Les régimes de la location nue
Lorsque vous louez un logement nu, vous avez plusieurs possibilités :
- micro foncier
- réel foncier
- SCI à l’IR
- SCI à l’IS
Le régime micro foncier à lieu en son nom propre il vous suffit simplement lors de votre déclaration d’impôt 2042 de renseigner vos revenus de location perçu. Les charges vont être calculées par un abattement de 30%.
Vous pouvez opter pour le réel foncier si vous avez des charges supérieurs à 30% de vos revenus, c’est plus intéressant. Il vous suffit de compléter en plus de votre déclaration de revenus 2042, l’annexe 2044.
Attention cette année avec l’année blanche passé les revenus de travaux déductibles sont calculés par une moyenne des travaux de l’année 2018 et 2019.
La SCI sont de véritables sociétés. Vous devez chaque année en plus de votre déclaration de revenus 2042 remplir la déclaration 2072 ou 2065 + annexes 2033 et 2050 (si vous louez des logements meublé).
Les différences entre ces régimes de location nue
Les différences entre ces régimes reposent surtout sur la manière de calculer sa base imposable.
Le régime micro foncier se calcule lui par un abattement de 30% alors que les autres régimes se calculent en fonction des revenus et charges.
D’autre part les charges déductibles ne sont pas les mêmes en fonction du régime choisit. En SCI à l’IS, il est possible de déduire les frais de notaire et d’agence lors de l’acquisition. Et il est également possible de constater des amortissements sur la valeur de l’immeuble.
Ces charges ne sont pas déductibles dans les autres régimes (réel foncier, SCI à l’IR).
Mais il faut savoir que le fait de passer des amortissements du bien va accroître la plus value imposable en cas de revente.
Et enfin la SCI à l’IS est imposé à l’impôt sur les sociétés dans un premier temps. Et en cas de distribution d’un bénéfice les associés sont en plus soumis à l’impôt sur le revenu selon leur barème progressif.
Dispositifs de défiscalisation éligible à la location nue
La loi Pinel et Malraux font partis des instruments de défiscalisation possible en location nue.