Le dispositif Pinel accorde une réduction d’impôt aux contribuables qui investissent dans des logements neufs. En plus d’acheter dans du neuf des conditions strictes sont à respecter pour avoir droit à cette réduction d’impôts. Le but premier de ce dispositif est de faire progresser la qualité du parc immobilier français. L’état essaye donc d’inciter via une réduction d’impôt, les personnes les plus aisées à contribuer à cette amélioration du parc immobilier. Mais est ce vraiment un bon plan d’investir en Pinel ?

Principe

La loi Pinel est une réduction d’impôt attribuée à un contribuable qui investit dans l’immobilier en respectant des conditions. Le logement doit par la suite être loué afin d’agrandir et améliorer le parc immobilier français qui est insuffisant dans certaines zones.

Conditions du dispositif Pinel

  • le logement acquis doit présenter un certain niveau de performance énergétique
  • doit être loué dans les 1 an suivant l’achat
  • logement situé en zone A, Abis , B1, B2 ou C. Des zones ont été délimitées. Les zones en début d’ordre alphabétique représente les lieux ou la demande de logement est très tendue. On dit qu’une zone est tendue lorsque la demande de logement est supérieur à l’offre. L’état incite donc ses contribuables à résoudre ce problème.  Vous pouvez retrouver la cartographie des zones sur le site du gouvernement.
  • le locataire ne doit pas dépasser un certain seuil de ressources
  • le montant du loyer est fixé en fonction de sa localisation
  • la location du logement doit être réalisé pour une durée minimum de 6 ans
  • le bien doit être loué nu et sous le régime de l’impôt sur le revenu. Cela s’explique du fait que les autres régimes la location meublée ou la location sous la forme d’une SCI à l’IS à des avantages que l’état ne souhaite pas attribuer en plus de l’avantage fiscal qu’elle octroi.

Limite

Investir en Pinel est limité à deux habitations par an et un seuil de 300 000 €.

L’avantage fiscal du Pinel

L’avantage fiscal accordé dépend de la la durée de mise en location du bien ainsi que des sommes investit dans le bien.

Pour rappel vous devez louer le bien à minima 6 ans.

Si vous louez le bien :

  • 6 ans vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 2% par an pendant 6 ans. Les 2% sont calculés sur la valeur du bien additionné aux frais d’acquisition.
  • 9 ans 2 % pendant 9 ans.
  • 12 ans 2 % pendant 9 ans puis 1% par an pendant les 3 dernières années soit une réduction totale de 9X2+3X1 = 21%

Un avantages fiscal et des inconvénients

Vous l’aurez compris le dispositif Pinel à un avantage qui est surtout fiscal.

Mais cet avantage fiscal n’est pas toujours intéressant. Puisqu’en effet la loi Pinel a des inconvénients.

1- Un limite géographique

La loi Pinel vous impose d’investir dans des certaines zones. D’autres part les logements doivent être neufs.

En plus de se voir imposer une zone vous devez chercher un logement neuf. Ces logements neufs se trouvent en général à l’extérieur des centres villes et quartiers animés. Il y a un risque plus important que votre logement soit vacant.

2- Une rentabilité loyer/ prix d’achat faible

Les constructeurs profitent de cet avantage pour tirer le prix de l’immobilier neuf vers le haut. En effectuant de rapide calcul vous allez vous rendre compte que le rapport entre vos loyers perçus et le prix de l’investissement est très faible. Surtout que le dispositif Pinel vous oblige à ne pas dépasser un certain montant de loyer.

3- Louer nu et à l’IR

Le dispositif vous oblige également à louer nu est à l’IR. Sans ce dispositif vous auriez pu louer le bien en meublé ou à l’IS. Nous vous détaillerons les avantages de ces régimes au sein d’un article complet. Mais en clair ici la base imposable issus de vos loyers sera plus importante que si vous auriez loué sous un autre régime. Toutefois louer en nu et non meublé à au moins l’avantage d’être très simple d’un point de vu administratif et déclaratif.

Conclusion sur le Pinel

La loi Pinel permet une réduction d’impôt. La rentabilité du Pinel est soumis à conditions. Des conditions qui limitent la rentabilité du bien mis en location. En fonction de votre situation veillez à bien analyser si l’avantage fiscal accordé vaut vraiment le coup.

Conseils

Louer en Pinel à des inconvénients tel l’investissement dans des biens neufs. Les biens neufs sont généralement hors du centre ville. Pour contrecarrer à cet inconvénient vous pouvez songer à la loi Denormandie. Ce dispositif est identique au Pinel mais s’applique au bien à restaurer.

Les constructeurs ont tendances à profiter de l’avantage pour pousser le prix du neuf vers le haut. Pour dénicher quelques bons plans en Pinel il est conseillé de passer par un gestionnaire de patrimoine qui par son réseau détient en général quelques bons plans.

Enfin, il est possible d’investir en Pinel via une SCPI. Ce sont des actions immobilières. Vous détenez les parts d’une entreprise qui investit dans l’immobilier neuf en respectant les conditions du Pinel. De plus celle ci est est tenue par des gestionnaires vous n’avez donc pas à effectuer toutes les démarches. Et cerise sur le gateau il est possible d’investir dans des SCPI Pinel via votre assurance vie pour bénéficier d’une fiscalité encore plus attractive.